軍用地とは
【軍用地とは?】
沖縄には無数に米軍施設があります｡この施設の底地(使用されている土地)のことを軍用地といいます｡国が所有者と借地契約を締結して､米軍施設として提供しています｡
軍用地の所有者は､大多数が個人の方々です｡ 国が借地料として年間約900億円を支払ってます｡
この借地料は毎年少しずつではありますが､値上がりしています｡
■なぜ所有者個人が使用も出来ない土地を購入するのか?
通常で考える不動産とは､自己使用もしくは投資物件(賃貸ｱﾊﾟｰﾄ､貸し駐車場など)が一般で考えられる利用方法です｡軍用地の場合は､自己使用は全く出来ません｡それどころか自分の土地が何処にあるのかを現場にて確認することすらままなりません｡しかし､使用は不可になりますが､借地料(投資物件でいうところの収入)が毎年8月頃に一括で各地主様へ振り込まれます｡
■借地料とは?
借地料とは､1㎡あたりの単価にて計算されます｡
例えば､1㎡あたり1,300円で100㎡の面積がある場合
1,300円×100㎡=130,000円 年間借地料は､130,000円ということになります｡この130,000円が借地料(収入)となる訳です｡
■借地料の金額はどのようにして決まる?
各市町村に､軍用地主会があり､その取りまとめとして沖縄県軍用地主等地主会連合会があります｡この連合会が国(防衛施設局)と1㎡あたりの値上がりを交渉します｡ここ最近は､値上がり率は平均すると約1%です｡
■価格と利回りは?
軍用地の価格は､｢倍率｣によって価格が決まります｡例えば､普天間飛行場の場合 年間地料13万円 倍率は年間地料の25倍､価格は､325万円 となります｡ この価格が売買金額になります｡
地料は毎年値上がりしています｡ 13万円の地料で年1%が値上がり10年所有の場合､複利式に値上がりしますので､約14､3万円になります｡
購入時の利回りは､13万円÷325万円=0.04 利回りは4%｡
10年後は､14,3万円÷325万円=0.044 利回りは4､4%｡
銀行に預ける(定期預金)よりいいということになります｡
■ﾒﾘｯﾄとﾃﾞﾒﾘｯﾄは?
やはり､どうゆう投資でもﾒﾘｯﾄやﾃﾞﾒﾘｯﾄはつきものです｡軍用地の場合のﾒﾘｯﾄは､ｱﾊﾟｰﾄなどのような修繕に掛かる出費や家賃滞納や空き室などによる定額収入が入らないという不確定要素はありません｡国が支払いますので､滞納や遅延はありません｡一般の不動産よりは､税金(固定資産税等)も多少優遇されています｡
もし資金が必要でどうしても売却をする場合には､民間の不動産と違い各施設の倍率(相場)であれば売買の成立はとても早く､資金を受け取る(回収) ことが可能です｡他の不動産より換金性が高いということになります｡
軍用地のﾃﾞﾒﾘｯﾄは､家賃収入のように毎月収入があるのではなく､年一回(毎年8月頃)にしか振り込まれないということです｡毎月の収入を運用される方には､気の遠くなるような話かもしれませんね｡それと､長期に収入を検討されている方には､自分が購入したあるいは購入を検討している施設が返還になって収入が途切れるのではないかという不安もあります｡購入する場合には､施設に関しての調査や販売をしている不動産業者に確認する必要があります｡
■どの施設がいいのか?
この考え方はいろいろありますが､返還がないと言われている施設(嘉手納飛行場など)を購入する方は継続的に収入を見込んで購入されます｡完全な投資物件ということになります｡ところが､返還予定地(普天間飛行場など)を購入される場合はどうでしょう? 返還されるまでは収入を得て､返還後は土地が残りますので自己使用 (子や孫などに財産を残す)や運用(ｱﾊﾟｰﾄ建設など)を目的に購入するのが一般的です｡ 将来返還になった場合を考慮して購入するということになります｡
自分の出身地ということや将来性がある地域や返還がまずないだろうというように､購入者様の考えによって探している施設や購入方法が異なります｡
■購入する場合は?
軍用地は現金じゃないと買えないのか? とお思いの方もいらっしゃると思いますが､購入者様は､すべてが現金ということではありません｡ﾛｰﾝを利用して購入される方もいらっしゃいますのでご安心下さい｡各県内金融機関が軍用地購入の為のﾛｰﾝがありますので､一度窓口やHPを確認してみて下さい｡
融資額(倍率)や金利､条件等は､個々や施設によって違いますので事前確認は必要ですね｡自己資金はなるべく残して､投資物件を求めたい! は皆様同じ考え方です｡
投資物件でも住宅でもそうですが､不動産を購入する場合は､無理をしない､自分の収入でまかなえるなどが前提です｡
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